공사 계약은 법률상으로 ‘도급’에 해당합니다. 도급계약이란, 어떤 일을 완성할 것을 약속하고, 그 일의 결과에 대해 보수를 받는 약정입니다. 일을 완성할 의무가 있는 사람은 수급인, 보수를 지급할 의무가 있는 사람은 도급인이라고 합니다.
특히 건물 도급계약은 단순히 도급인과 수급인만의 문제는 아닙니다. 부동산은 사회적·경제적으로도 중요하기 때문이지요. 그래서 우리 법에는 공사대금을 확보할 수 있는 다양한 방법이 마련되어 있습니다.
민법에 규정된 공사대금 확보 수단
1) 동시 이행관계 (민법 제665조 제①항)
수급인은 보수를 받기 전까지는 완공된 건물을 넘겨주지 않아도 됩니다. 수급인이 가장 기본적으로 요구할 수 있는 권리입니다. 도급인은 ‘우선 건물부터 넘겨달라, 건물을 팔던 임대를 놓던 대금은 꼭 주겠다’라고 할 겁니다. 이럴 때는 동시이행관계를 주장하면서, 이행을 확보할 수 있는 수단을 받아내셔야 합니다. 각서든 어음이든 말이지요.
만약 도급인이 다른 사람에게 건물을 팔아서 점유가 넘어가 버리면 동시이행항변권을 주장할 수 없기 때문입니다. 이 권리는 ‘도급인과의’ 관계에서만 인정된다는 점을 유념하셔야 합니다.
2) 저당권 설정 청구권 (민법 제666조)
수급인은 보수를 담보하기 위해 부동산에 저당권을 설정해 달라고 요구할 수 있습니다. 저당권을 확보한 뒤에는 건물을 경매하고 공사대금만큼 배당받으면 됩니다. 다만 이 권리는 실효성이 부족합니다. 수급인이 직접 저당권을 설정하는 게 아니고 도급인에게 ‘요구할 수’ 있는 권리에 불과하기 때문입니다.
3) 유치권 (민법 제320조)
가끔씩 건물에 있는 ‘유치권 행사 중’ 현수막을 보신 적 있으실 겁니다. 유치권이란 목적물을 점유할 수 있는 권리를 말합니다. 동시이행항변과 비슷해 보이지만, 유치권이 훨씬 강력한 권리입니다.
동시이행항변은 ‘완공된’ 건물에 대해 주장할 수 있지만 유치권은 ‘독립된’ 건물이면 족합니다. 토지와 독립된 건물로 볼 수 있는 공사 단계에 이르면 유치권을 주장할 수 있다는 뜻입니다. 공정 단계에 따라서 기성금을 지급하는 계약이라면 유치권이 매우 효과적이겠지요.
실무적으로 대금을 확보할 수 있는 수단은?
수급인의 입장에서는 민법에 규정된 권리들을 활용하는 것이 어려울 겁니다. 도급계약은 단순히 도급인과 수급인 간의 약정이 아니니까요. 건설사와 시공사, 하도급업체, 또 다른 하도급업체로 이어져 갑을 관계가 형성되는 게 현실이죠. 그래서 미수된 공사대금을 받을 수 있는 현실적인 방법에 대해서 알려드릴게요.
1) 형사소송 / 민사소송
결국 가장 실효적인 건 소송이라고 볼 수 있습니다. 형사소송은 합의를 도출하는데 유용합니다. 만약 중간 시공사가 껴있다면 건설사로부터 대금을 받았는지도 확인해야 합니다. 사안에 따라 횡령으로 볼 수 있기 때문입니다. 다만 반드시 전문가와 상담한 후에 진행할 것을 권합니다. 혐의가 전혀 없는데도 고소를 했다가는 무고죄로 처벌받게 됩니다.
민사소송을 진행할 때는 완공기일, 대금 지급 방법, 액수 등을 명확히 입증할 서류를 철저히 준비해야 합니다. 도급인은 완공기일이 늦어졌다는 이유로 손해배상청구를 할 수 있기 때문입니다. 자칫하면 오히려 수급인이 물어줘야 할 배상액이 더 커질 수도 있습니다.
2) 가압류
민사소송을 진행한다면 가압류 절차도 준비해야 합니다. 가압류란, 강제집행을 대비해서 채무자의 재산을 묶어두는 수단입니다. 채무자가 재산을 숨기거나 제3자와 짜고 팔아버리면 승소해도 소용없으니까요. 실무에서는 채무자를 압박하는 수단으로 활용되기도 합니다.
3) 강제집행
강제집행은 국가가 채권자 대신에 채무자의 재산을 처분하는 것을 말합니다. 대표적인 집행 대상은 채권과 부동산입니다. 채권 압류를 하면 도급인의 예금이나 월급에서 대금의 일부를 받을 수 있게 됩니다.
부동산 압류는 매수할 사람이 얼마나 되는지, 예상 가격, 집행비용 등 검토할 부분이 많습니다. 따라서 집행에 관해 잘 알고 있는 분의 도움을 받는 게 좋습니다.
미수된 공사대금을 효과적으로 받아내려면 소송을 거쳐야 합니다. 하지만 시간과 비용이 고민된다면 민법에 마련되어 있는 권리를 활용해 보세요. 도급인과의 관계 때문에 어렵다면 실무적인 수단도 잘 생각해보시기 바랍니다.
written by 한송 법률사무소
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